ANÁLISIS COMPARATIVO DEL MERCADO (ACM)
Un ANÁLISIS COMPARATIVO DEL MERCADO (ACM) no es nada del otro mundo; pero, para poderlo entender, debemos de borrar de la mente un montón de mitos y leyendas inmobiliarias.
AVALUO
Un AVALUO es un análisis comercial de una propiedad, hecho por profesionales encargados de establecer el precio real de una propiedad; estos AVALUOS tienen un costo alto y su función principal es la de ayudar en la venta rápida de la propiedad, basados en la premisa de que “si la propiedad tiene el precio de oferta correcto en el mercado, se vende en un periodo adecuado de tiempo”.
El AVALUO regularmente lo hace el mismo propietario para asegurar el precio indicado de la propiedad o el comprador para asegurase de que está haciendo una buena inversión; lo que si es cierto es que cuesta bastante.
El AVALUO, por seguir reglas, métodos matemáticos, y años de estudio es una ciencia y por lo tanto es exacta; bueno hasta donde yo sé.
PRECIO DE OFERTA
El precio de oferta de una propiedad es un mito, una leyenda, un cuento de hadas que el propietario, los comisionistas y los vendedores inexpertos lo quieren aumentar y contar a su manera: el propietario le tiene valor sentimental, el comisionista le tiene ganas a la comisión y el vendedor inexperto accede a todo lo que el propietario diga con tal de captar la propiedad.
Cuando el propietario le diga “es que por allá están vendiendo a tanto”, usted le pregunta ¿Nuevo o Usado? o ¿ya se hizo el AVALUO?, es hora de comenzar a hacer un ACM, porque como se dice “ofrecer no es vender”.
PRECIO DE VENTA
El precio de venta de una propiedad es un secreto y nadie lo quiere develar. A diferencia de otros países donde el precio de venta es del dominio público, creo que por seguridad, nadie se atreve a contar; por eso es tan necesario hacer un AVALUO comercial, con profesionales.
ANALISIS COMPARATIVO DEL MERCADO (ACM)
Un ANÁLISIS COMPARATIVO DEL MERCADO (ACM) es un estimado del valor de una propiedad, y no es una ciencia, es un arte; un ACM no tiene valor comercial por ser interpretativo, pero, puede llegar a ser la base de una muy buena discusión de precios con el propietario, un buen rompe hielo.
¿POR QUE HACER UN ACM?
Un ANÁLISIS COMPARATIVO DEL MERCADO (ACM) es la mejor herramienta para quitarle, o desinflar, el precio aumentado del valor sentimental de la propiedad; con un ANÁLISIS COMPARATIVO DEL MERCADO (ACM) establecemos un precio apropiado de oferta.
MEJOR MOMENTO DE VENTA
El mejor momento de venta de una propiedad es cuando se pone en el mercado, cuando se ofrece por primera vez; según las estadísticas, si el precio de oferta de una propiedad está correcto, la propiedad se vende dentro de los 3 primeros meses, después de ese tiempo la propiedad se quema y pasa a ser parte del Paisaje Cultural, Patrimonio de la Humanidad, se convierte en otra leyenda: la propiedad con más tiempo de oferta en el mercado. Por eso es tan importante hacerle un AVALUO y ponerle el precio de oferta indicado desde el comienzo.
¿COMO HACER UN ACM?
Para hacer un ANÁLISIS COMPARATIVO DEL MERCADO (ACM), “a mi manera”, se necesitan cinco (5) cosas:
1) tarjetas de presentación,
2) la revista actualizada de Bienes Raices (ejemplares gratuitos en un centro comercial cercano a usted o en cualquier inmobiliaria de la ciudad),
3) papel,
4) bolígrafo y
5) un contrato de corretaje.
PASOS A SEGUIR EN UN ACM – Primera Parte
- Dele la tarjeta de presentación al propietario
- Entréguele las revistas inmobiliarias gratuitas.
- Dígale que busque, él mismo, no lo ayude, el precio por m2 nuevo en la zona de la propiedad, si es casa o apartamento.
- Hágalo multiplicar el precio por m2 por el área de la propiedad.
OBSOLESCENCIA FUNCIONAL
Obsolescencia funcional no es otra cosa que la cantidad de años que la propiedad tiene de uso y la falta de características comparada con lo nuevo: por ejemplo, si la propiedad no tienen ascensor, disminúyale el costo de hacer un ascensor, si la propiedad no tiene piscina, disminúyale el costo de hacer una piscina, y así sucesivamente hasta que el propietario caiga en cuenta de que lo mejor es vender y rápido.
LA FÓRMULA
La fórmula, a vuelo de pájaro, es restarle a la propiedad el 2% por cada año de uso; ejemplo: si la propiedad tiene 10 años de construida, réstele el 20% del valor de la propiedad nueva por m2; este porcentaje del 2% tiene en cuenta la valorización y la depreciación de la propiedad.
PASOS A SEGUIR EN UN ACM – Segunda Parte
- Restar 2% por cada año de uso a la cantidad anterior, ese es el precio de oferta de la propiedad.
- Pasar el contrato de corretaje, que él Propietario mismo lo llene, usted solamente fírmelo.
- Si el propietario no quiere aceptar la realidad, NO ACEPTE LA CAPTACIÓN; así de simple, dele el teléfono de algún amigo que haga AVALUOS y a ganarse ese referido.
- Déjele la tarjeta de presentación y regálele las revistas como suvenir, porque el que vende, muy probablemente tenga que comprar, tarde que temprano.
CONCLUSIÓN
ASESORES PROFESIONALES
La gran diferencia entre los vendedores inexpertos y los asesores profesionales es la seguridad de lo que están haciendo y como lo están haciendo; pero, sobre todo ellos nunca van a coger una captación, solamente por tener algo que hacer, por matar el tiempo.
Recuerde esto siempre “en los bienes raíces hay que trabajar inteligentemente y no trabajar por trabajar”
