SOMOS RE/MAX Y VENDEMOS MÁS PROPIEDADES QUE LOS DEMÁS, PERO NO SOMOS LOS MEJORES PORQUE VENDEMOS MÁS PROPIEDADES, SOMOS LOS MEJORES PORQUE SOMOS MÁS QUE AGENTES, ESA ES LA MARCA DE UN AGENTE RE/MAX.

Consejos para una Venta o Arriendo Exitosos

La primera impresión de tu casa es fundamental a la hora de mostrarla a los posibles compradores o inquilinos. El tiempo y la energía que le dediques a dejarla en las mejores condiciones posibles es una muy buena inversión, nunca un gasto!

Puntos importantes a tener en cuenta:

• Que la fachada se encuentre en buen estado. Piensa que es “la primera impresión de la primera impresión”. Una fachada deteriorada desalentará al comprador y lo hará pensar en los posibles gastos que deberá afrontar para dejarla en condiciones.
• El buen estado de la pintura, tanto del exterior como en los interiores, es esencial para brindar una buena imagen de tu propiedad a los interesados. De nuevo, no queremos que el potencial comprador se quede haciendo números en su cabeza sobre cuánto le va a costar pintar toda la casa.
• Espacios verdes cuidados. Procura que todos los jardines y parques tengan un buen mantenimiento: césped bien cortado, plantas cuidadas, árboles y arbustos podados, si fuera necesario. Si van a visitar tu propiedad en época de invierno, evita la acumulación de hojas secas. Evita el desorden en general (herramientas tiradas, materiales de construcción, etc.) ya que de otra manera dará la impresión de abandono y suciedad.
• Balcones y terrazas limpias y arregladas. Se aplican los mismos principios de mantenimiento, orden y limpieza que para los jardines de una casa. Considera la posibilidad de poner plantas si no las tiene, para embellecer aún más este espacio clave -mientras no entre en conflicto con el estilo del departamento.

El estado del baño puede hacer la diferencia entre una venta exitosa… y un potencial comprador que sale corriendo. Si está deteriorado deberías considerar una remodelación. Todo lo que hagas para embellecerlo y mejorarlo es una inversión, no un gasto.

• Haz de tu casa un lugar seguro y cómodo para recorrer, no una carrera de obstáculos.
• Junta del piso los juguetes de los niños y las mascotas.
• Chequea que no haya ningún elemento en el piso que pueda causar un accidente: alfombras resbaladizas, cables sueltos, etc.
• Verifica el correcto funcionamiento de puertas, ventanas y aberturas.
• Que las corredizas se deslicen bien, sin trabas.
• Picaportes en buen estado.
• Ojo con las puertas hinchadas por la humedad que no cierran.
• Cerraduras en buen estado y chequea que estén todas las llaves necesarias.

Importante: el buen estado de toda la instalación eléctrica, no sólo de las luminarias. Haz chequear la instalación por un electricista profesional si tienes dudas o sabes que hay problemas. No sólo por un tema estético/funcional, sino también por la seguridad de todos.

Siguiendo estos consejos vas a valorizar tu propiedad y dejar una mejor impresión en los interesados que la visiten, ya sea para comprarla o para alquilarla. Esto te ubicará en una posición más favorable para negociar y además aumentará tus posibilidades de concretar la operación más rápidamente.

Cómo sacar mejores fotos de tu propiedad

A la hora de tomar una decisión tan importante en la vida como es comprar o vender una propiedad, hay varias consideraciones que debemos tener en cuenta. En los tiempos en que vivimos, en los cuales la mayor parte de las búsquedas se realizan a través de un medio visual como Internet, el conocimiento de ciertos factores contribuirá a que obtengamos más consultas de potenciales compradores sobre el inmueble que estamos ofreciendo.

Tal vez el más importante sea la fotografía que tomemos de nuestra propiedad. Si bien podemos pensar que cualquier foto será útil y puede darnos una idea sobre el lugar que estamos interesados, debemos saber que no. Al haber cientos de propiedades con características similares dando vueltas por la red, no podemos permitirnos que la nuestra quede perdida en ese mar de propiedades; debemos sacarla a flote y una forma de hacerlo es mediante una publicación de buena calidad visual.
Unas buenas fotografías predispondrán mucho mejor al cliente, ya que la primera impresión que uno se lleva de una propiedad es sumamente importante.

Factores a tener en cuenta

Tome fotos de toda la propiedad: interiores, exteriores y el entorno que la rodea. Mientras más información visual podamos brindar, mejor. Un día de sol nos dará una imagen mucho mas cálida para quien busca un hogar para el resto de su vida.

Lo ideal es tomar la foto con una cámara que posea un lente gran angular, con la cual podremos mostrar toda una habitación en el mismo encuadre. Si no disponemos de una cámara profesional y tenemos que utilizar un smartphone, debemos tener en cuenta ciertos aspectos técnicos de la fotografía:

• Una adecuada iluminación del recinto, con buena luz solar en lo posible.
• Que la composición del cuadro posea una coherencia en cuanto a alineación y encuadre para dar a la misma un aspecto lo más profesional posible.
• Y lo más importante, utilice su celular de modo que la foto quede apaisada, es decir horizontalmente, no vertical.
• Si poseemos un iPhone podemos adquirir y adosarle un OlloClip, un interesante accesorio que dota a la lente del iPhone de diversos lentes con distintas distancias focales; entre ellos el gran angular. O bien si poseemos un smartphone Android, podemos encontrar accesorios genéricos similares para agregarle a nuestro celular.

El uso de las fotografías panorámicas en algunos casos puede ser una muy buena opción para compensar (aunque no la reemplaza) la falta de un lente gran angular. Pero ojo! A veces puede ser contraproducente, para que este tipo de fotografías queden bien necesitan ser tomadas desde cierta distancia.

La iluminación es fundamental, si es posible la luz solar mucho mejor, si no, procure obtener la mayor cantidad de luz posible para poder obtener una perspectiva más amplia.

Mantener el lugar limpio y en orden dará un escenario mucho más agradable a la vista que tomar una foto a las apuradas para salir del paso. Tómese su tiempo para obtener la mejor perspectiva posible, planifique la sesión, obtenga distintos ángulos del recinto para mostrar el lugar adecuadamente.

Siempre será conveniente mostrar las virtudes de su propiedad, aumentando el atractivo de la misma. Es posible que alguna parte de la misma tenga defectos o no se encuentre en óptimas condiciones: en ese caso no es recomendable fotografiarla ya que no sumará a nuestra publicación y será un punto en contra para que los interesados hagan una primera visita a su propiedad.

Cuidar los detalles es muy importante a la hora de mostrar una propiedad, tanto los positivos como los negativos. Por ejemplo, una vista del baño de la propiedad puede ser de gran utilidad pero debemos prestar atención a pequeños detalles que pueden cambiar totalmente la fotografía. Evitemos los restos de jabón, envases o la tapa del inodoro levantada, por más que parezcan pequeñeces hacen una gran diferencia.

Para obtener una mejor impresión de la escena a fotografiar siempre es recomendable bajar un poco el punto de visión con respecto al de nuestra mirada, ya que genera una perspectiva diferente, mejorando la impresión de lo que queremos mostrar.

Por último, si usted prefiere generar un impacto visual original, siempre es bueno usar los conceptos de puntos de fuga y diagonales dentro de la fotografía, ya que le proporcionarán una dinámica diferente en comparación a los encuadres tradicionales.

La importancia de trabajar en Exclusiva

Cuando uno como dueño quiere vender su propiedad, puede sentirse tentado a ponerla en venta en varias inmobiliarias al mismo tiempo. La elección parece obvia: a más inmobiliarias trabajando, mayores serán las posibilidades de venta. En este artículo veremos que en realidad no es así y, por el contrario, resulta perjudicial para el propietario trabajar de esa manera.

¿Qué significa “trabajar en exclusiva” una propiedad?

Hay un solo interlocutor entre el propietario y el mercado. La promoción y publicación de esa propiedad queda en cabeza de una sola persona. Sea de la inmobiliaria que sea, esa persona encargada de promocionar su propiedad debe generarle confianza y establecer un vínculo con usted.

“Otras inmobiliarias pueden traer clientes interesados, pero la promoción y publicación de la propiedad debe quedar en cabeza de una sola inmobiliaria.”

¿Es decir que otras inmobiliarias no van a trabajar esa misma propiedad?

No, no significa que otras inmobiliarias no puedan traer clientes interesados en la propiedad ni ofrecerla de manera interna a sus clientes, sino que la promoción y publicación queda en cabeza de una sola inmobiliaria. Otras inmobiliarias pueden participar del proceso trayendo un potencial comprador, por ejemplo. En ese caso, nosotros en RE/MAX estamos siempre dispuestos a compartir el 50% de la comisión que abone el cliente que trae la otra inmobiliaria… cosa que no siempre sucede a la inversa. Muchas veces pasa que el colega de la inmobiliaria tradicional no está dispuesto a compartir en partes iguales y quiere quedarse con un porcentaje mayor. Creemos que ésta es una clara diferencia en la calidad del servicio que brindamos desde RE/MAX, con el foco puesto en el servicio al cliente más que en la ganancia de una comisión. Entiendo que a veces es difícil de comprender para el inmobiliario tradicional porque eso implica abrir la cabeza a otra mentalidad, pero así trabajamos en RE/MAX.

“Nos gusta decir que nosotros no estamos en el negocio de las propiedades, sino en el negocio de las relaciones.”

Por lo tanto tenemos una visión más a largo plazo, estratégica. Lo importante es establecer un vínculo con el cliente, enfocándonos en satisfacer sus necesidades. Entonces si termino quedándome con un porcentaje menor de comisión en esa operación, ya no me importa tanto, pasa a ser secundario. Obtengo una menor ganancia hoy, pero si mi cliente queda contento, a largo plazo para mí fue una ganancia por lo que seguramente vendrá. De eso no tengo dudas y lo compruebo a diario.

¿Pero no es mejor que compitan varias inmobiliarias por la misma propiedad? No se multiplican las probabilidades de vender más rápido?

No, porque hoy en día el cliente va a buscar en Internet y ya va a encontrar la misma propiedad publicada en distintos portales al mismo tiempo. Estás a un clic de distancia de cualquier propiedad. Esa manera de trabajar con varias inmobiliarias funcionaba cuando no existía Internet: cuantas más inmobiliarias ponían su cartel, mejor. Hoy ya no tiene sentido porque con la tecnología disponible los clientes tienen acceso a conocer las propiedades de forma  inmediata y a través de múltiples portales. No sólo no tiene sentido: es perjudicial porque se deteriora la imagen que uno está comunicando de esa propiedad.

“Hoy en día ya no tiene sentido colgar carteles de varias inmobiliarias. Cualquier persona está a un clic de distancia de la misma propiedad publicada en diferentes portales.”

Gran parte de nuestro trabajo también consiste en eso, en cuidar la imagen de la propiedad. No sólo cuidando la calidad de las fotos y de la publicación, también tengamos en cuenta lo siguiente: si un potencial comprador ve que el mismo inmueble está puesto a la venta por varias inmobiliarias, ¿qué va a pensar? Lo va a percibir más como una subasta que como una venta. Es cuestión de empezar a llamar a las distintas inmobiliarias que lo tienen en venta y hacerlas entrar en un jueguito de tira y afloja con el precio, viendo cuál es la que me lo baja más…

En definitiva, en esa “subasta inversa” se termina favoreciendo a un comprador especulador y perjudicando al propietario que quiere vender su propiedad a un buen precio de mercado.

Además al trabajar en exclusiva con una sola persona responsable de la promoción, eso va a generar un vínculo entre el cliente y el agente con un mayor compromiso. Hay una relación de confianza llevada a otro nivel.

En resumen, podemos decir que los principales beneficios de trabajar en exclusividad son:

• El cliente recibe un trato personalizado, sin intermediarios.
• Se cuida la imagen de la propiedad, no se la desprestigia “subastándola” en varias inmobiliarias a la vez. Se protege y favorece al propietario vendedor.
• Se genera un vínculo de confianza con el agente que lo lleva a un mayor compromiso en la promoción de esa propiedad.

* Extracto "RE/MAX Argentina"

Que es un ACM?

¿Y por qué es tan importante? En un mercado con tantos inmuebles para elegir y compradores informados sobre los precios, es importante elegir un precio de venta competitivo a la hora de publicar una propiedad para su venta.

Existen al menos tres valores para las propiedades:

El que quiere obtener el vendedor.

El valor de mercado.

El que está dispuesto a pagar el comprador.

Para poder concretar la venta en un tiempo razonable, hay que saber anticipar cuál es el valor que está dispuesto a pagar el comprador. Una de las formas más efectivas para anticipar este pensamiento es la realización de un Análisis Comparativo de Mercado o ACM.

¿QUÉ ES UN ACM?

El Análisis Comparativo de Mercado es un análisis de las propiedades que actualmente se ofrecen en el mercado que son competencia directa con la que usted quiere poner a la venta.

“Toda compra es, en realidad, un proceso de descarte.”

Un comprador analizará muchas opciones antes de elegir, especialmente si se trata de inmuebles. ¿Cómo realiza ese descarte? Pues bien, simplemente analiza algunos indicadores de compra.

Lo primero que debemos entender es para qué hacemos un ACM.

• Necesitamos encontrar la relación oferta-demanda ideal para realizar la venta en el menor tiempo posible, al mejor precio posible y con las mejores condiciones posibles.
• Un buen ACM nos ayuda a adelantarnos al análisis que hará en su cabeza el comprador y así determinar un valor de mercado competitivo.
• Nos da una fotografía del mercado en un momento específico, en unas condiciones específicas. Es indispensable incluir en los comparables las propiedades vendidas en el último mes.

¿CÓMO SE REALIZA?

Lo primero es determinar cuáles son esas variables que el potencial comprador evaluará, dependiendo de qué tipo de propiedad estamos hablando.

Algunos de los indicadores son comunes a todas las propiedades: metros cuadrados, ubicación, ambientes, antigüedad, calidad de la construcción, etc. Otros difieren según el tipo de propiedad. Por ejemplo, en los departamentos el valor de las expensas es un indicador muy importante que se debe tener en cuenta, así como también si el edificio posee ascensor o no, en qué piso se encuentra la unidad, o si su disposición es frente o contrafrente. En las casas el tamaño del lote es importante, si posee piscina, y también tiene mayor peso el tema de la seguridad en la cuadra y/o barrio.

INDICADORES MÁS COMUNES

También podemos ver un registro actualizado de las propiedades vendidas en la misma zona, con las mismas características, y ver los valores reales de cierre. Es decir, cuál fue el valor en el que alguien decidió comprarla y la otra persona decidió venderla.

De esta manera, utilizamos publicaciones de propiedades actualmente a la venta que compitan potencialmente con la que se quiere vender y comparamos los indicadores de compra.

“Pero el valor del ACM no es el que yo esperaba 🙁 “ 

Puede suceder que el valor de la propiedad resultante de la elaboración del ACM, no sea el que nosotros como propietarios esperábamos (o mejor dicho, deseábamos). Frente a esta situación, podemos tomar diferentes actitudes.

a) Hacer un berrinche del estilo “¡Pero yo quiero vender mi casa por x precio, y si no, no la vendo!”

Aunque es obvio que está actitud no lleva a nada bueno, muchas personas en lugar de adaptarse a la realidad, quieren adaptar la realidad a ellos. Las propiedades tienen un precio que hoy, nos guste o no, es el que marca el mercado y no podemos modificarlo. Pero sí podemos tomar otras decisiones, como la de no vender o poner la propiedad en alquiler; opciones que el agente inmobiliario deberá presentar y explicar al propietario.

b) Entender el valor de la propiedad y analizar para qué se vende, y si es posible o no realizar lo que se necesita.

c) Publicar una propiedad fuera de valor para que no se venda jamás, y tener lo que se dice administración por esperanza: esperamos que venga el novio, se enamore, y pague por la casa más de lo que vale, sólo porque sí!

Seamos honestos: esto último no va a suceder. En todo caso, debemos replantearnos nuestro deseo o necesidad de venta. Por eso no es bueno tomar decisiones basándonos solamente en deseos.

¿Mi consejo a la hora de vender?

1- Pídale al menos a 3 inmobiliarias un Análisis Comparativo de Mercado. Pregúnteles cómo se llegó a ese valor y por qué es el indicado.

2- Pida un plan estratégico de marketing. Esto indica qué acciones se van a realizar para la venta. Analice algunos aspectos y realice preguntas del tipo:

• ¿Qué estrategias de marketing utilizará para la promoción de mi propiedad?
• ¿Qué métodos utilizará para informarme sobre las preguntas y visitas?
• ¿Presentará la propiedad a otras inmobiliarias compartiendo comisiones en caso de venta?
• ¿Cómo llegó al valor que propone para mi propiedad?
• ¿Cómo evaluará a quienes quieran visitar mi propiedad?
• ¿Qué beneficios me aporta comercializar mi propiedad con usted?
• ¿Quién responderá las llamadas? ¿Será siempre usted o pueden ser varias personas?

3- Elija sólo una inmobiliaria o agente en quien confíe y que sea su único interlocutor ante el resto. De esta manera, no le regala información de negociación al potencial comprador en esta parte hablamos de la importancia de trabajar en exclusiva y sus fundamentos, (lo analizaremos en una nota posterior)

Anita y Mariana

Las Necesidades y Deseos de los Consumidores están Cambiando

La Internet y otras tecnologías han causado que la función del Agente Asociado haya cambiado.
El Agente Asociado fue en un tiempo el portero de información a la que sólo nosotros teníamos acceso. Con el Internet, esto ya no es así. Esto ha causado que el consumidor preste atención detallada a los servicios y valor que brindan los Agentes Asociados.
Cómo un consumidor obtenga acceso a este valor, siempre depende de sus necesidades individuales y la transacción en sí misma. Con la importancia de referidos en el proceso de selección, es necesario comprender cómo mostrar tu valor, por ejemplo, si tu cliente no valora tu servicio, él no usará tu servicio y no te referirá.
En muchos mercados como el de nuestro país, muchos consumidores no usan los servicios del Agente Asociado para vender su propiedad debido a los costos que esto envuelve. Además, con la llegada del Internet y el conocimiento que el consumidor tiene ahora, hay una percepción que la transacción de bienes raíces es menos difícil ahora comparada con lo que fue antes, lo que hace atractivo a los propietarios de tratar de vender sus propiedades directamente (Dueño Vende).
 Nuestro desafío es ser relevante y traer valor al proceso, una de las formas efectivas de hacer esto es teniendo una marca que exprese liderazgo, valor y satisfacción al cliente.
En nuestra publicidad y promoción, RE/MAX está haciendo esto exactamente.

Nadie en el Ecuador Vende más Propiedades que RE/MAX.